Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 5 §:n perusteella liikehuoneiston vuokrasopimuksen ehdon sovittelu on mahdollista vain poikkeustapauksissa. Kohtuullistamiskynnys tulee asettaa vielä normaalia korkeammalle, mikäli vuokranantaja on yksityishenkilö. Saman pykälän mukaan vahinkoa kärsivän osapuolen on ryhdyttävä kohtuullisiin toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi ja mikäli hän laiminlyö tämän velvollisuuden, saa hän itse kärsiä vastaavan osan vahingosta.
Hovioikeuden käsiteltävänä olevassa tapauksessa Vuokranantaja oli vuokrannut vuokralaiselle liikehuoneiston vuokralaisen harjoittamaa kirpputoritoimintaa varten. Vuokrasopimus oli solmittu ajalle 1.4.2019-1.4.2023. Sopimuksen mukaan vuokralainen ei voinut siirtää vuokraoikeutta kolmannelle osapuolelle. Vuokralainen sairastui aivoinfarktiin 25.6.2020 ja oli tyhjentänyt vuokratilan sekä palauttanut tilan avaimet isännöitsijälle 31.8.2020. Vuokranantaja oli katsonut, että määräaikainen sopimus sitoo edelleen osapuolia, kun taas vuokralaisen mukaan vuokrasopimuksen vuokra-aikaa koskevaa ehtoa oli soviteltava ja sopimus oli määrättävä raukeamaan 31.8.2020.
Käräjäoikeus oli hylännyt vuokranantajan kanteen ja solmitun vuokrasopimuksen ehto oli määrätty raukeamaan 31.8.2020. Lisäksi vuokranantaja oli määrätty korvaamaan vuokralaisen oikeudenkäyntikulut korkoineen. Tuomiossaan käräjäoikeus katsoi, että koronavirusepidemia yhdistettynä vuokralaisen sairastumiseen oli sellainen poikkeustapaus, jossa sopimuksen voimassaoloa koskevaa ehtoa voitiin sovitella ja kohtuullistaa. Käräjäoikeus totesi, että vuokranantaja ei ollut ryhtynyt minkäänlaisiin toimiin vahingon rajoittamiseksi.
Asian käsittely jatkui hovioikeudessa. Vuokranantajan esiin tuomat uudet todisteet osoittivat, että liiketilan vuokralainen on harjoittanut muussa kuin nyt kysymyksessä olevassa liiketilassa liiketoimintaa sairastumisestaan huolimatta ja on itsekin työskennellyt liiketilassa lokakuusta 2020 aina toukokuuhun 2021 saakka. Tämän lisäksi kirjoitus, jonka vuokralainen on lähettänyt vuokranantajalle jo ennen sairastumistaan, osoitti vuokralaisen pyrkineen pääsemään eroon nyt käsiteltävänä olevasta liiketilasta jo ennen sairastumistaan. Vuokranantaja vaati valituksessaan, että vuokralainen velvoitetaan maksamaan hänelle 1.9.2020-31.5.2021 maksamatta olevat vuokrat.
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion. Se katsoi, että vuokrasopimuksen kestoaikaa koskeva ehto ei ollut vuokralaisen sairastumisen johdosta kohtuuton ja asiassa ei näin ollen ollut edellytyksiä ehdon kohtuullistamiselle. Vuokralaisella ei siten ollut oikeutta lopettaa vuokran maksamista 31.8.2020. Hovioikeus on arviossaan katsonut, että liiketila olisi ollut vuokrattavissa edelleen kohtuullisin ehdoin ainakin viiden kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen purkamisesta. Näin ollen vahingonkorvauksena vuokralainen velvoitettiin korvaamaan vuokranantajalle viiden kuukauden vuokraa vastaava määrä korkolain mukaisine viivästyskorkoineen. Vuokranantajan valitus menestyi hovioikeudessa vain osaksi ja tämän vuoksi vuokralaisen korvattavaksi tuli vain puolet vuokranantajan oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa. Hovioikeus kuitenkin totesi, ettei vuokranantaja ollut hävinnyt asiaa siten, että hänet voitaisiin velvoittaa korvaamaan vuokralaisen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa osaksikaan.