Kahden, kolmen tai neljän osakkaan asunto-osakeyhtiöissä noudatettavat lainkohdat ja käytännöt eroavat useimmiten jonkin verran asunto-osakeyhtiöistä, joissa osakkaita on enemmän. Muutaman osakkaan yhtiöissä päätöksenteko saattaa olla menettelyllisesti yksinkertaistakin, mutta samalla korostuu myös osakkaiden vastuu yhtiön toiminnan järjestämisestä. Jos osakkaat puhaltavat yhteen hiileen, voi pieni asunto-osakeyhtiö tarjota monesti joustavankin asumismuodon.
Pienissä asunto-osakeyhtiöissä on usein otettu yhtiöjärjestykseen asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia määräyksiä kunnossapidosta. Poikkeavia määräyksiä saattaa olla esimerkiksi tiettyjen rakenteiden tai asunto-osakeyhtiössä suoritettujen muutostöiden osalta. Joskus toimitaan myös niin, että osakkaiden yksimielisellä päätöksellä sovitaan kunnossapidosta toisin ilman, että asiasta otetaan yhtiöjärjestykseen määräystä. On kuitenkin hyvä huomioida, että vain yhtiöjärjestykseen otettu määräys kunnossapidosta sitoo varmuudella myös asunto-osakeyhtiön myöhempiä osakkaita.
Isännöitsijän ja hallituksen toiminta
Isännöitsijä ei ole asunto-osakeyhtiölain mukaan pakollinen toimija asunto-osakeyhtiössä. Mikäli isännöitsijää ei ole valittu, vastaavat yleensä osakkaat isännöitsijälle tyypillisesti kuuluvista tehtävistä.
Hallitus taas on asunto-osakeyhtiössä pakollinen toimielin. Hallitukseen on asunto-osakeyhtiölain mukaan valittava kolmesta viiteen varsinaista jäsentä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Mikäli hallitukseen valitaan vähemmän kuin kolme jäsentä, hallituksessa on oltava ainakin yksi varajäsen. Isännöitsijä saa olla hallituksen puheenjohtaja vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai kaikki osakkeenomistajat siihen suostuvat.
Pienten yhtiöiden toiminnassa tulee kiinnittää erityistä huomiota hallituksen jäsenen esteellisyyteen. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 4 §:ssä on säädetty hallituksen jäsenen esteellisyydestä. Hallituksen jäsen ei saa osallistua esimerkiksi sellaisen asian käsittelyyn, joka koskee hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa.
Tilinpäätöksestä ja tilintarkastuksesta
Jos isännöitsijää ei ole valittu, kuuluu hallituksen vastuulle huolehtia sellaisten toimintojen järjestämisestä, jotka tyypillisesti asunto-osakeyhtiössä ovat isännöitsijän vastuulla. Tällaisia toimintoja ovat esimerkiksi yhtiön kiinteistöjen ja rakennusten pidosta huolehtiminen, yhtiön päivittäinen hallinto, yhtiön varainhoidosta ja kirjanpidosta sekä esimerkiksi vakuutuksista huolehtiminen.
Asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 5 §:ssä on säädetty siitä, milloin asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja. Yhtiöt, joissa yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on alle 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa, on tietyin edellytyksin vapautettu velvollisuudesta valita tilintarkastaja. Yhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin.
Carita Hulma
Asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija