Asunto-osakeyhtiölain mukaan huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan, jos huoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Häiritseväksi katsottavan elämisen voi aiheuttaa asunto-osakeyhtiön osakas, huoneistoa hallitseva vuokralainen tai näiden vieraat. Tilannetta arvioitaessa on merkityksellistä se, aiheutuuko häiritsevästä elämästä haittaa yhtiön muille osakkaille tai asukkaille.
Jotta huoneisto voidaan ottaa häiritsevän elämän perusteella yhtiön hallintaan, häiriöllä on oltava vähäistä suurempi vaikutus asunto-osakeyhtiön tavanomaiseen elämään. Hallintaanoton perusteita arvioidaan osakkaiden tai asukkaiden kokeman häiriön perusteella, mutta mikä tahansa häiritsevä toiminta ei oikeuta yhtiötä ryhtymään toimiin. Yksittäinen, tavanomaisesta poikkeava toiminta ei täytä häiritsevälle elämälle katsottuja edellytyksiä. Toiminnan tulee olla jatkuvaa tai toistuvaa.
Jatkuva haukunta voi täyttää häiritsevän elämän kriteerit
Toisinaan häiritsevä elämä aiheutuu osakkaan tai asukkaan kotieläimistä. Myös tällöin tilannetta on arvioitava kokonaisuutena ja pohdittava, onko esimerkiksi haukunta vähäistä suurempaa tai normaalista poikkeavaa. Satunnainen koiran haukunta ei täytä häiritsevän elämän tunnusmerkkejä. Jos haukunta on jatkuvaa, se aiheuttaa yhtiössä paheksuntaa, eikä koiranomistaja tee toimenpiteitä vähentääkseen huoneistosta kantautuvaa haukuntaa, voi häiritsevän elämän kriteerit täyttyä. Jatkuvan melun lisäksi myös kotieläimen uhkaava käyttäytyminen muita asukkaita kohtaan voi olla riittävä hallintaanoton perusta.
Korkeimmassa oikeudessa on jouduttu arvioimaan, milloin koiranomistajan käyttäytyminen aiheuttaa muuta kuin vähäiseksi katsottavaa häiritsevää elämää taloyhtiössä. Vuonna 2016 käsitellyssä tapauksessa osakkaan koira oli kulkenut ajoittain vapaana rappukäytävässä, jonka lisäksi koiran öinen ulina oli aiheuttanut paheksuntaa. Koira oli tehnyt myös tarpeitaan rappukäytävään. Tapaukseen liittyi muitakin asian kokonaisarviointiin vaikuttavia seikkoja, mutta kokonaisuutena häiritsevän elämän tunnusmerkit täyttyivät. Osapuolet pääsivät asiassa kuitenkin sovinnolliseen ratkaisuun.
Näyttövelvollisuus on asunto-osakeyhtiöllä
Näyttövelvollisuus hallintaanoton perusteena olevasta toistuvasta häiriöstä on asunto-osakeyhtiöllä. Onkin suositeltavaa, että näyttöä häiritsevästä elämästä kerätään pidemmältä ajalta ja myös naapureita on hyvä haastatella. Yhtiön on syytä pyytää myös kirjallinen raportti niiltä osakkailta ja asukkailta, jotka ovat kokeneet jonkin toiminnan tavanomaista elämää häiritseväksi. Näiden henkilöiden on valmistauduttava tarpeen tullen myös todistamiseen oikeudessa. Todistamistarpeesta on hyvä informoida häiriöstä valittavaa osakasta heti aluksi. Kokemuksemme mukaan osakkeenomistajat eivät usein koe todistamista mielekkäänä ja kun todistamistarpeesta kerrotaan heti, vältetään sellaiset häiritsevään elämään pohjautuvat hallintaanotot, joiden perustetta taloyhtiö ei voi jälkikäteen näyttää toteen.
Ensin varoitetaan kirjallisesti
Käytännössä hallintaanottomenettely tarkoittaa taloyhtiön hallituksen osakkaalle antamaa kirjallista varoitusta, josta käy ilmi hallintaanoton uhka ja joka antaa osakkeenomistajalle mahdollisuuden toimia toisin. Jos varoitus ei tehoa, yhtiö voi yhtiökokouksessa päättää huoneiston hallintaanotosta määräajaksi, enintään kolmeksi vuodeksi. Myös huoneiston vuokranneen henkilön menettely voi olla hallintaanoton perusteena. On olennaista huomioida, että sekä varoitukset että hallintaanottoa koskevat yhtiökokouspäätökset saavuttavat osakkaan lisäksi myös huoneiston vuokranneen henkilön.
Oikeuskäytännössä onkin otettu kantaa myös siihen, minkälaista elämää vuokralainen voi huoneistossa viettää tai sallia vietettävän. Helsingin hovioikeus katsoi antamassaan ratkaisussa, että useita tunteja kestävä kovaääninen metelöinti ja koiran haukkuminen yöaikaan ei ole merkitykseltään vähäinen asia. Hovioikeuden mukaan vuokranantajalla oli ollut oikeus purkaa vuokrasopimus. Huoneenvuokraan liittyvä oikeuskäytäntö soveltuu usein myös hallintaanottoperusteen olemassaolon arviointiin.
(Artikkeli on julkaistu Kiinteistölehdessä 3/2018)
Lisätiedot:
Aleksi Lundén, puh: +358 40 512 5424, [email protected]